Marktbericht 2010 (Download)
Wohnimmobilienmarkt Köln und Umland 2010
Stabile Immobilienpreise in Köln, sinkende im Umland
(Köln, 20.1.2010) In Köln blieben die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen in den vergangenen zwölf Monaten überwiegend konstant. Lediglich in sehr guten Lagen stiegen die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen leicht an. Dies gilt auch für die Wohnungsmieten.
Bildlich gesprochen erinnert der regionale Immobilienmarkt an Zwiebelringe: Im Kölner Stadtgebiet sind die Preise und Mieten stabil, teilweise stiegen sie im abgelaufenen Jahr leicht an. Im ersten Gürtel um Köln sind sie überwiegend konstant geblieben (beispielsweise in Bergisch Gladbach, Brühl und Hürth). Im zweiten Ring um die Domstadt sind sie hingegen – je nach Ort und Lage – zwischen ein und acht Prozent gesunken, so etwa in Bergheim, Elsdorf und Mechernich.
Dies geht aus dem neuen Marktbericht Wohnimmobilienmarkt Köln und Umland hervor, in dem 16 Orte vertreten sind. Herausgegeben wird er von der Kölner Immobilienbörse (KIB). In dem Branchennetzwerk sind 36 regional tätige Immobilienmakler und Verwalter aus 16 Firmen zusammengeschlossen.
Mit Ausbruch der Finanzkrise im Herbst 2008 Jahres sank die Kauflust nach Wohneigentum: Viele Menschen fürchteten um ihre Ersparnisse und ihren Arbeitsplatz. Im Frühsommer 2009 normalisierte sich die Situation und die Nachfrage stabilisierte sich im Jahresverlauf auf diesem Niveau.
Gewinner: Immobilie als Kapitalanlage. Seit den Kurseinbrüchen am Aktienmarkt ist die Nachfrage nach vermieteten Häusern als stabile und inflationssichere Kapitalanlage gestiegen. Gesucht werden Eigentumswohnungen mit 80 bis 100 Quadratmetern Wohnfläche sowie Mietshäuser mit vier bis acht Wohnungen. Hier stieg die Nachfrage nach Beobachtungen der KIB um 20 Prozent.
Die Nachfragezurückhaltung zum Jahresbeginn 2009 schlug sich auch in der Zahl der veräußerten Wohnimmobilien nieder. Laut Gutachterausschuss der Stadt Köln wechselten in den ersten drei Quartalen 2009 12,4 Prozent weniger Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser den Besitzer als im Vergleichszeitraum 2008 (1.710 gegenüber 1.952 Gebäuden). Die Zahl der veräußerten Eigentumswohnungen stieg hingegen im ersten Halbjahr 2009 gegenüber dem Vorjahr von 2.542 auf 2.784 Wohnungen (plus zehn Prozent). Der Geldumsatz kletterte bei den Eigentumswohnungen von 429,4 Mio. auf 468,2 Mio. Euro. Der Grund: Die Anschaffungskosten für Wohnungen sind geringer und die Banken bei der Kreditvergabe damit zumeist schneller als bei Ein- und Mehrfamilienhäusern. Deshalb wirkte sich die stärkere Nachfrage bereits frühzeitig aus.
Die Zahlen für das dritte Quartal 2009 wurden vom Gutachterausschuss noch nicht ausgewertet.
Für gebrauchte, freistehende Einfamilienhäuser muss man in guten Lagen Kölns (zum Beispiel in Rath, Sürth, Widdersdorf und Zündorf) etwa 380.000 Euro einrechnen. Die Preisspanne reicht dabei von 200.000 bis 450.000 Euro. Für vergleichbare Gebäude muss man in Leverkusen 340.000, in Bergisch Gladbach 300.000, in Hennef 225.000 und in Mechernich 190.000 Euro einrechnen. Den größten Preisrückgang gab es in diesem Segment in Frechen mit acht Prozent (von 320.000 auf 295.000 Euro). Um vier Prozent sanken die Eigenheimpreise zudem in Kerpen, Pulheim und Rösrath.
Für Reihenmittelhäuser und Doppelhaushälften aus zweiter Hand muss man in guten Lagen der Domstadt unverändert etwa 240.000 Euro einrechnen. Die Spanne reicht dabei von 190.000 bis 280.000 Euro. Vergleichbare Häuser schlagen in Bergisch Gladbach mit 185.000, in Born-heim und Brühl mit 200.000 und in Wesseling mit 165.000 Euro zu Buche. Dabei ist zu beobachten, dass die Preise in Leverkusen, Kerpen, Hennef und Bergisch Gladbach zwischen zwei und fünf Prozent stiegen.
In Köln stiegen die Einstiegspreise für Eigentumswohnungen in sehr guten Lagen an: Begannen die Preise für Gebrauchtobjekte im Agnesviertel, Lindenthal oder der Südstadt vor einem Jahr bei 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so starten sie nunmehr bei 2.200 Euro. Im Neubau-Erstbezug muss man mit 3.200 bis 5.000 Euro rechnen. Die höchsten Preise werden in Marienburg und im Rheinauhafen bezahlt. Im dortigen „Wohnkranhaus“, in dem bis Herbst 133 Eigentumswohnungen mit 60 bis 380 Quadratmeter Wohnfläche entstehen, beginnen die Quadratmeterpreise bei 4.200 Euro. Bereits im Dezember 2009 waren 95 Prozent verkauft.
An mittelguten und guten Standorten blieben die Wohnungspreise hinge-gen stabil.
Im Umland muss man für Eigentumswohnungen in guten Lagen in Brühl und Leverkusen mit 1.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche die höchsten Preise bezahlen. Danach folgen Hennef und Hürth mit 1.450 Euro. Die günstigsten Wohnungspreise der Region hat Mechernich mit 850 Euro.
Während die Wohnungskaltmieten in Köln in mittelguten und guten Lagen überwiegend stabil blieben, gab es in den sehr guten sowie den Spitzenlagen Steigerungen. In Riehl, Junkersdorf, dem Belgischen Viertel oder Sülz lagen die Höchstmieten im vergangenen Jahr bei zwölf Euro, zwischenzeitlich kletterten sie auf 12,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Netto-Kaltmiete). Im Neubau-Erstbezug in Marienburg sowie dem Rheinauhafen beginnen die Mieten bei 11 Euro und gehen bis 14 Euro. Vor einem Jahr konnte man hier bereits für eine Quadratmetermiete ab 10,50 Euro einziehen. In mittelguten Lagen Kölns (etwa in Bickendorf, Grengel, Mauenheim, Eil) bewegt sich bei Gebrauchtwohnungen die Kaltmiete unverändert zwischen 4,50 und 6,50 Euro.
In den Umlandgemeinden blieben die Wohnungsmieten für mittelgut gelegene und ausgestattete Wohnungen ebenfalls überwiegend konstant. In guten und sehr guten Lagen stiegen sie hingegen teils – je nach Ort und Lage – zwischen zwei und 20 Prozent. Den größten Anstieg gab es in Hürth (von 5,40 auf 6,50) sowie in Leverkusen (von 5,50 auf 6,30 Euro). Um zwei Prozent gaben die Wohnungsmieten hingegen in Bergheim, Ker-pen und Elsdorf nach. Unverändert konstant blieben sie in Bedburg, Bergisch Gladbach, Frechen, Hennef, Pulheim und Rösrath.
